La fórmula de Arthur para el éxito en la compra de propiedades de alquiler
1. La educación: Antes de describir las técnicas específicas, me gustaría enfatizar que al igual que cualquier otra inversión que existe, si usted no sabe lo que está haciendo, usted va a salir herido. Recomiendo SIEMPRE hacer los deberes e invertir PRIMERO en su educación.
Aquí hay un par de cosas que hago para educarme:
Habla con otros inversores: asegúrate de que recibes consejos sólidos de personas que están haciendo lo que tú intentas conseguir, ¡no de familiares arruinados! Se sorprenderá de la cantidad de gente que conoce a alguien que tiene una propiedad de alquiler (o que ha perdido una propiedad de alquiler L).
* Leer, leer y leer un poco más – Soy una GRAN aficionada a la lectura. Creo que es bueno leer a una variedad de autores que tienen diferentes enfoques. Tu trabajo será leer suficiente material para empezar a ver patrones y formar tus propias opiniones y estrategias.
Considere la posibilidad de pagar por materiales, cursos, etc. – Hay un montón de contenido de calidad; sin embargo, al igual que cualquier otra industria, también hay un montón de vendedores de aceite de serpiente que venden esquemas para hacerse rico, así que ten cuidado. Por lo general, una buena búsqueda en Google ayuda a descartar las manzanas podridas.
2. Conozca su mercado: Recomiendo comprar en una zona con la que esté familiarizado, al menos para las primeras propiedades mientras se moja los pies. Si no está familiarizado con una zona, intente pasar algunos fines de semana en su mercado objetivo. Conduzca por los códigos postales en los que esté interesado en comprar y hable con los vecinos, propietarios de tiendas locales, administradores de propiedades, etc.
Suelo calificar los barrios con tres letras, de la siguiente manera:
Propiedades A – Estas se encuentran en vecindarios «orgullosos de ser propietarios» ocupados predominantemente por propietarios. Las casas suelen estar bien mantenidas, con céspedes verdes, calles arboladas, etc.
Propiedades B – Se encuentran en barrios de «clase trabajadora» ocupados predominantemente por obreros. Estas zonas suelen tener una proporción del 70% de propietarios de viviendas frente al 30% de inquilinos.
Propiedades C – Se encuentran en barrios «degradados» ocupados predominantemente por inquilinos. Estas propiedades de alquiler suelen tener una alta tasa de rotación de inquilinos. La gente tiende a correr en estas zonas por la noche, NO a hacer footing. Hay mucha delincuencia, drogas, policías, etc.
Para mí, el punto óptimo está en la clase B. Estas propiedades tienden a generar un buen flujo de caja, tienen un grupo estable de inquilinos y tendrán el mayor atractivo a largo plazo.
3. Fórmula de compra: Te voy a dar literalmente una fórmula que utilizo para decidir si incluso debo ir a ver una propiedad en persona. Esto garantizará el flujo de caja, el retorno instantáneo de la inversión, y la seguridad a largo plazo si alguna vez necesita vender. Aquí está – ¡¡¡GRATIS!!!
1. Compre un 20-30% POR DEBAJO del valor de mercado, nunca al valor de mercado.
2. La propiedad debe generar al menos un 20-25% de rendimiento, de efectivo en efectivo (sin incluir, las exenciones fiscales, la depreciación o la apreciación).
3. La propiedad debe estar en un barrio de clase «B» que esté ocupado en un 70% por propietarios.
4. La propiedad debe alquilarse por al menos el 1% del precio de compra.
5. Contrate a un contratista general si es necesario para obtener un presupuesto exacto de los costes de reparación antes de comprar.
6. Mantener 6 meses de reservas de efectivo para pagar el servicio de la deuda (por propiedad).
Estudio de caso: poner en práctica la fórmula.
Esta fue una transacción que ocurrió el mes pasado:
1. La propiedad de alquiler que compré tenía un valor justo de mercado de 105.000 dólares. Como la propiedad era una venta corta, pude ofrecer un precio inferior al del mercado de $83K. Después de 3 meses de negociaciones con el banco, me aprobaron este precio. El día que cerré la plica, tenía $ 25K de la equidad incorporada.
(Nota: el valor de mercado se basa en las transacciones tradicionales entre vendedores y compradores; NO se incluyen las ejecuciones hipotecarias ni las ventas al descubierto).
2. He invertido 19.000 dólares en total de mi bolsillo (pago inicial, costes de cierre, etc.). El alquiler en ese barrio va por $1050-$1200. Estimé un modesto $1000 por mes y conté con un 20% de vacancia, que es realmente alto. El servicio de la deuda (hipoteca) y los impuestos es de aproximadamente $ 450 por mes a una tasa de interés del 5,25%.
El rendimiento total sería de aproximadamente 5280 dólares al año a razón de 1000 dólares al mes. Sin tener en cuenta las reparaciones, el rendimiento de 19.000 dólares será aproximadamente del 28%.
Esto no tiene en cuenta las deducciones de la hipoteca, el rendimiento del capital, la depreciación, o si la propiedad puede obtener más de $ 1000 por mes en el alquiler. Estimo que esta propiedad devolverá un 35% en total.
3. La propiedad está en un buen barrio de clase B en un distrito escolar de calidad cerca de la autopista. De las 25 casas circundantes, 6 son de alquiler.
4. Preveo recibir al menos 1.100 dólares al mes, lo que supone más del 1% del precio de compra.
5. Tuve suerte! La propiedad está en muy buen estado y el total de las reparaciones sólo será de 800 dólares para la pintura y la limpieza de la alfombra. Uno de los beneficios de la compra en un barrio con un exceso de casas para la venta es que usted consigue la selección de la camada.
6. Tengo 3 mil dólares reservados específicamente para esta unidad.
Si se ciñe a este estricto criterio, el riesgo es muy limitado y le permitirá aumentar su patrimonio y disfrutar de un flujo de caja constante.